كونترا دالكراء

قانون رقم 6.79 بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للأماكن المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني
صادر لتنفيذه الظهير الشريف رقم1-80-315 المؤرخ ب 17 صفر 1401 25 دجنبر 1980
الفصل 1
تطبق مقتضيات هذا القانون على أكرية الأماكن المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني والتي ليس لها طابع تجاري أو صناعي أو حرفي أينما كان تاريخ بنائها إذا لم تكن خاضعة لتشريع خاص.

الباب الأول
وجيبة الكراء
الفصل 2
تحدد بتراضي الأطراف وجيبة أكرية الأماكن المشار إليها في الفصل الأول مؤثثة أو لا، وكذا مرافقها من مخادع أرضية ومرائب وساحات وحدائق.

لكل مكتر الحق في المطالبة بمراجعة الوجيبة الكرائية أمام القضاء داخل أجل ثلاثة أشهر من تاريخ إبرام العقد، إذا اعتبر أن وجيبة الكراء أو الوجيبة التي وقعت بها تولية الكراء لا تتناسب بشكل واضح مع المردودية المشروعة لرأس المال الذي يمثل القيمة الحالية للعقار ولرأس المال المستثمر فعليا أولا تتناسب مع المزايا أو المنافع التي قد توفرها العقارات المكراة من حيث موضعها وظروف تجهيزها للمكتري سواء بالنسبة لسكناه أو بالنسبة لمحل ممارسة مهنته.

يمكن الحكم بتعويض لصالح المكرى قيمته تتراوح بين شهر واحد وثلاثة أشهر من وجيبة الكراء على التعسف في استعمال حق مراجعة الكراء المخول له بمقتضى الفقرة السابقة إذا رفض طلبه.

الفصل 3
يؤدي المكتري علاوة على وجيبة الكراء – مقابل إثبات – واجبات الخدمات والمواد المتعلقة باستعمال الأماكن المكراة، أو تعويضا إجماليا عن التكاليف الكرائية كما هي محددة في النصوص التنظيمية الجاري بها العمل. وفي حالة عدم اتفاق الأطراف يحدد هذا التعويض من طرف القاضي.

الفصل 4
لا يمكن للمكري تحت طائلة بطلان الشرط أن يلزم المكتري حين تسلمه للمحل بأداء كفالة تفوق مبلغ وجيبة شهر كضمان لتأدية الكراء، أو للتعويض عن الأضرار التعسفية التي قد يحدثها المكتري في الأماكن المكراة. ترد هذه الكفالة إلى المكتري عند مغادرته المحل بعد تنفيذ جميع التزاماته.

الفصل 5
يمكن مراجعة وجيبة الكراء بطلب من المكري أو المكتري. وتبت المحكمة المختصة عند عدم اتفاق الأطراف. غير أنه لا تقبل دعوى مراجعة الوجيبة الكرائية رغم كل شرط مخالف إلا بعد مرور ثلاث سنوات على الأقل من تاريخ إبرام عقد الكراء، أو من تاريخ آخر مراجعة قضائية أو اتفاقية والكل مع مراعاة مقتضيات الفقرة الثانية من الفصل الثاني.

الفصل 6
يراعي القاضي في تقدير الوجيبة الكرائية القيمة الحقيقية لمجموع المحلاة

الرفاهية والصيانة والمزايا موقعا وبيئة وكذا الظروف الاقتصادية العامة، ويتم تقييم مجموع هذه العناصر يوم تقديم الطلب.

الفصل 7
يسري مفعول تغيير وجيبة الكراء ابتداء من التاريخ المتفق عليه من لدن الأطراف أو من تاريخ الطلب المقدم إلى القضاء.

يؤدى الكراء على أساس الوجيبة القديمة إلى أن تحدد الوجيبة الجديدة بحكم انتهائي.

الباب الثاني
انتهاء العقد
الفصل 8
لا ينتهي عقد كراء الأماكن المشار إليها في الفصل الأول أعلاه خلافا لمقتضيات الفصول 687 و688 و695 و697 والفقرة الثانية من الفصل 698 من الظهير الشريف الصادر في تاسع رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بقانون الالتزامات والعقود ورغم كل شرط مخالف إلا بعد الإشهار بالإفراغ وتصحيحه عند الاقتضاء طبقا للشروط المشار إليها في هذا الباب.

الفصل 9
يتضمن الإشعار بالإفراغ تحت طائلة البطلان :

1- شموله مجموع المحلات المكراة بكافة مرافقها؛

2- بيانه للأسباب المثارة من طرف المكرى؛

3- الإشارة إلى أجل ثلاثة أشهر على الأقل؛

الفصل 10
يبلغ الإخطار بالإفراغ برسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل أو بإحدى الطرق المشار إليها في الفصول 37 و38 و39 من قانون المسطرة المدنية.

يعتبر تاريخ التسليم بالبريد أو بكتابة الضبط المختصة بداية للإشعار بالإفراغ.

الفصل 11
إذا رفض المكتري الإشعار بالإفراغ صراحة أو ضمنا وذلك ببقائه في المحل بعد مضي أجله أمكن للمكري أن يرفع الأمر إلى القاضي ليصرح عند الاقتضاء بتصحيح الإشعار والحكم على المكتري هو أو من بقوم مقامه بإذنه بالإفراغ نتيجة لذلك اعتبارا للأسباب المثارة وظروف النازلة.

الفصل 12
يمكن للقاضي وبصفة خاصة تصحيح الإشعار في الأحوال المشار إليها في الفصل 692 من الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بقانون اللالتزامات والعقود وكذا إذا ادخل المكتري تغييرات على المحل أو تخلى عنه أو ولاه لغيره والكل دون موافقة المكرى.

الفصل 13
يمكن للقاضي أيضا تصحيح الإشعار بالإفراغ إذا كان المقصود سكنى المكرى بنفسه بالمحل أو أصوله أو فروعه المباشرين أو المستفيدين – إن كانوا – من الوصية الواجبة المؤسسة بمقتضى الفصل 266 وما يليه من مدونة الأحوال الشخصية.

الفصل 14
لا يقبل طلب تصحيح الإشعار بالإفراغ للأسباب المشار إليها في الفصل السابق إلا بتوفير الشرطين الآتيين :

1- أن يكون المحل المطلوب إفراغه ملكا للمكري منذ ثلاث سنوات على الأقل من تاريخ الإشعار بالإفراغ؛

2- أن يكون المكري أو أصوله أو فروعه حسب الأحوال لا يشغلون سكنا في ملكهم وكافيا لحاجياتهم العادية.

لا يشترط توفر الشرطين إذا عرض المكري على المكتري سكنا موازيا للمحل المطلوب إفراغه بنفس الشروط ونفس القيمة الكرائية.

الفصل 15
يتعين تصحيح الإشعار بالإفراغ إذا كان هدم المحل أو إدخال تغييرات هامة عليه ضروريا، وفي هاتين الحالتين يحظى المكتري بالأسبقية للرجوع إلى المحل بعد إصلاحه أو إعادة بنائه بشرط أن يستعمل هذا الحق داخل الشهرين المواليين لإشعار من المكرى و إلا سقط حقه.

يتعين على المكرى إخبار المكتري قبل نهاية الإصلاح أو البناء بشهرين وذلك بإحدى الطرق المشار إليها في الفقرة الأولى من الفصل العاشر أعلاه.

تؤخذ بعين الاعتبار بالنسبة لتحديد الكراء الجديد سواء باتفاق الطرفين أو بحكم القاضي الصوائر والتغييرات المدخلة على المحل ورأس المال المستثمر.

الفصل 16
يتعين على المكرى في حالة تصحيح الإشعار بالإفراغ -ما لم يكن هذا التصحيح ناشئا عن خطأ ارتكبه المكترى– أن يؤدي زيادة على صوائر الانتقال مقابل إثبات تعويضا مبلغه وجيبة الكراء لمدة ستة أشهر حسب آخر قيمة أداها المكتري.

الفصل 17
يحق للمكتري بعد إفراغه المحل باختياره تبعا للإشعار أو تنفيذا للحكم القاضي بالتصحيح أن يطالب المكرى بتعويض يعادل الضرر الذي لحقه إذا ثبت أن السبب غير مطابق للواقع.

الفصل 18
يستمر مفعول العقد بدون تحديد المدة لصالح المكتري كان العقد محدد المدة أم لا وذلك إذا لم يقع إشعار بالإفراغ أو لم يقع تصحيحه.

يستمر مفعوله أيضا في حالة وفاة المكتري؛

1- بالنسبة للأماكن المعدة للسكنى لفائدة زوج الهالك أو لفروعه أو أصوله الذين كانوا تحت كفالته بصفة قانونية ويعيشون معه فعليا عند وفاته.

2- بالنسبة للأماكن المعدة للاستعمال المهني لفائدة الزوج أو أصوله أو فروعه بشرط أن يستمروا في ممارسة المهنة التي كانت الأماكن المكراة معدة لها.

الباب الثالث
تولية الكراء والتخلي عنه
الفصل 19
يمنع على المكترى أن يتخلى عن كراء المعدة للسكنى أو توليتها للغير كيفما كان نوع التخلي أو التولية وذلك خلافا لمقتضيات الفصل 668 من الظهير الشريف المتعلق بالالتزامات والعقود اللهم إذا ورد في عقد الكراء نص مخالف أو وافق المكري على ذلك كتابة.

يعتبر تخليا أو تولية للكراء اعتمار الغير للمحلات المكراة أكثر من ثلاثة أشهر متتابعة اللهم إلا إذا ثبت ما يخالف ذلك.

الفصل 20
يستدعى المكري ليشارك في العقد إذا لم يكن التخلي عن الكراء أو توليته ممنوعا طبقا لمقتضيات الفصل السابق.

ولتحقيق ذلك يخبر المكتري المكري حسب الكيفيات المنصوص عليها في الفصول 37 و38 و39 من قانون المسطرة المدنية أو برسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصيل بنيته في التخلي عن الكراء أو توليته للغير.

إذا رفض المكري المشاركة في العقد أو لم يجب داخل ثلاثين يوما ابتداء من تاريخ توصله بالإشعار يصرف النظر عن ذلك.

الفصل 21
إذا كان ثمن تولية الكراء يفوق وجيبة الكراء الأصلية للجزء الذي وقعت توليته فللمكري الحق في زيادة الوجيبة الأصلية بقدر ذلك.

إذا لم يتفق المكري مع المكتري الأصلي على هذه الزيادة وبصفة عامة على شروط التخلي أو التولية بت القاضي في المر بطلب من الطرف الذي يبادر إلى رفع الأمر إليه.

الفصل 22
تطبق مقتضيات الباب الأول والثاني من هذا القانون على حالات التخلي عن الكراء أو توليته بالنسبة للأماكن المعدة للسكنى وللإستعمال المهني.

الباب الرابع
المسطرة
الفصل 23
تختص المحكمة الابتدائية لموقع الأماكن المكراة بالنظر في القضايا المتعلقة بأكرية الأماكن المشار إليها في الفصل الأول من هذا القانون.

الفصل 24
لا تكون الأحكام الصادرة عن المحكمة تطبيقا لهذا القانون مشمولة بالتنفيذ المعجل. لا يقبل في هذه الأحكام بالتعرض ويمكن الطعن فيها بكل طرق الطعن الأخرى عادية أو استثنائية طبقا للقواعد العادية.

الباب الخامس
مقتضيات مختلفة
الفصل 25
تدخل مقتضيات هذا القانون في حيز التطبيق ابتداء من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية، وتطبق على عقود الكراء الجارية، وعلى القضايا التي ليست جاهزة للبت فيها، دون تجديد للأعمال والإجراءات والأحكام التي صدرت قبل دخول هذا القانون في حيز التطبيق.

الفصل 26
تنسخ جميع النصوص المخالفة لهذا القانون وخاصة النصوص التالية كما وقع تعديلها أو تنميتها:

– الظهير الشريف الصادر في 15 من ذي القعدة 1346 (5 مايو 1928) باتخاذ أوامر وتدابير وقتية بعقود الكراء الراجعة للمساكن وما أشبهها.

– الظهير الشريف الصادر في 25 من ربيع الأول 1360 (23 أبريل 1941) بشرح الظهير الشريف المؤرخ في 15 من ذي القعدة 1346 (5 مايو 1928).

– الظهير الشريف الصادر في 26 من رجب 1368 (28 مايو 1949) بتأسيس حرية أثمان أكرية المحلات المعدة لأصحاب المهن.

– الظهير الشريف الصادر في 29 من شوال 1371 (22 يوليوز 1952) بسن ضابط لكراء المحلات المعدة للسكنى في المدن الأهلية والأحياء المغربية في المدن الجديدة.

– الظهير الشريف الصادر في 9 ذي القعدة 1374 (30 يونيو 1955) بشأن أثمان كراء أماكن السكنى الكائنة بالمدن الجديدة.

الفصل الثاني : – ينشر ظهيرنا الشريف هذا بالجريدة الرسمية.